Гражданско-правовое регулирование залога

Залогодержатель по договору об ипотеке вправе также потребовать досрочного исполнения основного обязательства и при невыполнении этого требования – обращения взыскания в случаях если: залогодателем грубо нарушаются правила пользования заложенным имуществом, правила содержания или ремонта имущества, обязанности по охране имущества, по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 35); заложенное имущество отчуждено без согласия залогодержателя (ст.39); имущество, находившееся в залоге, реквизировано, национализировано, конфисковано (ст. 41).

По общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Внесудебное обращение взыскания допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права таким соглашением нарушены. Условия действительности такого соглашения и пределы его применения урегулированы в ст. 55 Закона об ипотеке. В нем же в п. 4 ст. 55 указаны обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества (название имущества, его стоимость, сумма требования, предшествующие ипотеки, права третьих лиц в отношении имущества). Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

Статьей 55 Закона об ипотеке установлено, что только в судебном порядке обращается взыскание на заложенное имущество если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

По заявлению залогодателя при наличии уважительных причин, если залогодателем является гражданин и залог не связан с его предпринимательской деятельностью, а также, если предметом ипотеки является земельный участок сельхозназначения, суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Реализация заложенного по ипотеке имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, происходит путем продажи с публичных торгов в форме аукциона (выигравшим признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену). Порядок проведения публичных торгов определен гл. Х Закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК РФ, а в том, что ими не определено по соглашению сторон.

Публичные торги по решению суда организуются службой судебных приставов и непосредственно проводятся специализированными организациями по заявке судебного пристава. С согласия залогодержателя и залогодателя суд, за исключением случаев, когда на предмет ипотеки не допускается внесудебное обращение взыскания (п. 2 ст. 55), может постановить в решении, что в качестве организатора аукциона будет выступать избранная залогодержателем специализированная организация, действующая по договору с залогодержателем (ст. 59). Торги должны проводится в форме открытого аукциона, за исключением случаев предусмотренных законом. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.