Гражданско-правовое регулирование залога

Гражданско-правовое регулирование залога

Следует указать на отдельные особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир, не указанные выше.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако в этом случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана этого участка, выданная соответствующим учреждением Министерства РФ по земельной политике. Следует указать, что согласно Земельному кодексу Украины (ст.133) залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка могут быть только банки, которые соответствуют установленным законом требованиям.

Обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке). В случаях, если предметом залога является государственное или муниципальное предприятие, в других случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

От стабильности работы крупных предприятий во многом зависит стабильность экономического развития отдельных административных территорий материальное благосостояние работающих на нем людей, поэтому законом об ипотеке введены ограничения по обязательствам, которые могут быть обеспечены ипотекой предприятия (ст. 71). Сумма обязательства должна быть не менее не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Срок исполнения по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой предприятия должен наступать не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия, неэффективного его использования, которое может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе требовать через суд досрочного исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (требовать регулярного представления бухгалтерской отчетности, предварительного согласования заключаемых залогодателем сделок, расторжения контракта с руководителем предприятия и т. д.) (ст. 72 Закона об ипотеке).

Следует отметить, что развитие ипотечного кредитования, одним из основных элементов которого является залог недвижимости, является существенным фактором экономического и социального развития государства. С целью создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов в России разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с Концепцией планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрена разработка и сроки представления в Правительство РФ целого ряда нормативных документов, в т.ч. и проекты законов о внесении изменений и дополнений в законы об ипотеке, о несостоятельности (банкротстве), в ГК РФ, проект Федерального закона “Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах” и др. На Украине также намечаются некоторые шаги по использованию инструмента ипотеки, которые должны способствовать привлечению инвестиций в приоритетные отрасли экономики, например, предусмотренные Указом Президента Украины от 08.08.02 г. № 695/2002 “О мерах по развитию ипотечного рынка в Украине”.