О переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Файл : bestref-94747.rtf (размер : 39,585 байт)

О переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Бобин П.Н., Юрист

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) существенно ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления, т.е. организациям, созданным государством либо муниципальными образованиями.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 30.06.2006) прочие юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны в срок до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность (а религиозные организации — на право безвозмездного срочного пользования) по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Что означает включение подобной нормы в текст Вводного закона, каким образом она будет применяться на практике, на каких условиях, каковы последствия неисполнения требования о переоформлении вещного права до 1 января 2008 г., существует ли механизм принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования землей — вот вопросы, требующие ответа.

Прежде всего следует отметить юридическую неточность, с которой сформулировано вышеприведенное положение Закона.

Начнем с того, что термин «переоформить» имеет не юридическое, а бюрократическое значение. Цивилистика не знает такой терминологии применительно к вещным правам. Наука гражданского права, а также действующее гражданское законодательство при описании того или иного вещного права использует такие понятия, как содержание вещного права, его возникновение и прекращение, переход права.

В данном случае процедура так называемого переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, на наш взгляд, включает в себя как минимум два этапа: 1) отказ правообладателя от принадлежащего ему права; 2) приобретение (возникновение) нового права на землю (аренды либо права собственности). После отказа от права постоянного(бессрочного) пользования, сделанного в письменной форме, между организацией и органом власти должен заключаться договор аренды либо купли-продажи земельного участка.

При этом как прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, так и вновь возникшее право на землю подлежит регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).

Поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, моментом исполнения требований ст. 3 Вводного закона следует считать дату внесения записи о новом праве на землю в Единый государственный реестр.

Следует заметить, что ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни ЗК РФ не устанавливают саму процедуру переоформления прав на землю, не определяют ее порядок, условия и сроки, а также государственные гарантии для землепользователей.

В частности, отсутствует ясность в отношении ставок арендной платы и размера выкупной цены за земельные участки. Нет механизма по возмещению затрат и убытков землепользователей.

Другой важный вопрос, возникающий в связи с появлением данной нормы закона: каковы последствия неисполнения в установленный законом срок требования о переоформлении прав на землю? Прекращаются ли после 1 января 2008 г. права землепользователей, не прошедших процедуру переоформления?

Анализ действующего законодательства приводит к выводу о том, что неисполнение данного требования не несет никаких гражданско-правовых последствий для правообладателей. Пропуск срока, установленного ст. 3 Вводного закона, не влечет прекращения вещных прав и не является основанием для их отмены. Более того, п. 3 ст. 20 ЗК РФ говорит о том, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняются. Таким образом, Закон не ограничивает существование указанных вещных прав каким-либо сроком.